Trägt der Mieter für die Überlassung der Mietsache vom Vermieter normalerweise zu tragende Kosten, führt dies zu Einnahmen des Vermieters aus Vermietung und Verpachtung. Dies hat das FG Berlin-Brandenburg entschieden.
Der Steuerpflichtige ist Eigentümer eines mit einem Einfamilienwohnhaus bebauten Grundstücks, das er für € 1.250 Kaltmiete vermietet hat. Laut Mietvertrag befindet sich das Mietobjekt in einem renovierungsbedürftigen Gesamtzustand, der ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien als vertragsgemäß deklariert wurde.
Der Mieter führte zur Herbeiführung eines gebrauchsfähigen Zustandes des Mietobjekts auf eigene Kosten in erheblichem Umfang Renovierungs- und Umbaumaßnahmen durch, die zu einer deutlichen Wertsteigerung und Werterhaltung des Mietobjekts führten.
Die monatlich fällige Mietzinsforderung des Steuerpflichtigen wurde in dieser Zeit durch Verrechnung erfüllt.
Das Finanzamt schätzte mangels Nachweises durch den Steuerpflichtigen die vom Mieter übernommenen Umbaukosten und berücksichtigte diese als Mieteinnahmen.
Der Steuerpflichtige vertrat die Auffassung, die Übernahme der Umbaukosten durch den Mieter sei nicht als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu werten.
Der Streit vor dem Finanzgericht endete damit, dass die Übernahme der Renovierungs- und Umbaukosten durch den Mieter als Mieteinnahmen des Steuerpflichtigen qualifiziert wurden. Das Gericht führte aus, der Steuerpflichtige könne sich nicht mit Erfolg darauf berufen, er hätte aufgrund der Verrechnung von Renovierungskosten mit dem zu entrichtenden Kaltmietzins entsprechend der Anlage zum Mietvertrag keine Einnahmen erzielt, denn Einnahmen können einem Steuerpflichtigen auch dann zufließen, wenn die Zahlung an einen Dritten erfolgt und damit eine Schuld des Steuerpflichtigen tilgt (sogenannter abgekürzter Zahlungsweg).
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind alle Güter in Geld oder Geldeswert, die dem Steuerpflichtigen im Rahmen seiner Vermietungstätigkeit als Gegenleistung für die zeitliche Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung von unbeweglichem Vermögen zufließen. Dazu gehören nicht nur die Miet- oder Pachtzinsen, sondern auch alle sonstigen Entgelte, die in einem objektiven wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind.
FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 11.3.2026, 11 K 11216/24
Quelle: Haufe Online Redaktion