Im Nachgang zur ExpoReal in München veröffentlicht BNP Paribas Real Estate die Umsätze auf dem Hotel-Investmentmarkt nach den ersten drei Quartalen ds.Js. Der Markt ist gekennzeichnet von einem geringeren Volumen und einer größeren Anzahl von Transaktionen. Umgesetzt wurden rund € 1 Mrd., ein Rückgang um gut 27 % gegenüber dem guten Vorjahreszeitraum. Registriert wurden bis Ende September rund 27 % mehr Deals als 2025 in diesem Zeitraum, weshalb für das Dreivierteljahr sogar die meisten Verkäufe seit Q1–3 2022 zustande kamen.
Das heißt mit anderen Worten, dass die Marktdynamik im Hotelsektor keineswegs nachgegeben hat, sondern momentan kleinteilig ist. Dabei haben sämtliche Größenkategorien bis € 50 Mio. um jeweils rund 30 % zugelegt, während der Umsatz von Ticketgrößen über € 50 Mio. um knapp 65 % gerückläufig war. Zu den großvolumigsten Deals gehörte der Verkauf von 11 Pentahotels in Deutschland, Belgien und Frankreich – 6 davon in Deutschland – sowie die beiden von BNP Paribas Real Estate begleiteten Transaktionen des Intercity- und des Excelsior Hotels in unmittelbarer Nähe zum Frankfurter bzw. Münchener Hauptbahnhof.
Die Investmentaktivitäten internationaler Anleger spiegeln dasselbe Bild wie auf dem Gesamtmarkt wider: Demnach kommt die auch hier gute Dynamik nicht im Volumen, sondern ebenfalls in der gestiegenen Dealzahl zum Ausdruck. Insgesamt sind ausländische Investoren bis dato mit rund € 500 Mio. und anteilig mit gut 48 % am Umsatz beteiligt.
A-Standorten fehlen Core-Deals
Das Investoreninteresse an Hotel-Investments in Deutschlands tourismus- und wirtschafts-starken A-Standorten ist ungebrochen hoch und spiegelt sich in bis dato mehr als 20 erfolgreich abgeschlossenen Transaktionen wider. Gleichwohl summiert sich das Investmentvolumen in den Top-7-Städten auf nur rund € 508 Mio., was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einem Rückgang um knapp 37 % entspricht und der niedrigen Zahl an Transaktionen größer als € 50 Mio. geschuldet ist. Es fehlen aktuell die großvolumigen Core-Deals mit Leuchtturmcharakter, die 2025 über weite Strecken marktprägend waren. Einer höheren Transaktionsfrequenz in diesem Segment stehen ein limitiertes Angebot an Premium-Objekten sowie sehr aufwendige und sorgfältige Ankaufsprozesse entgegen.
In der Einzelbetrachtung der unterschiedlichen Städte sticht derzeit Berlin heraus. Hierbei sind in der Hauptstadt eine Vielzahl kleinerer Objekte bei einer großen Bandbreite verschiedener Formate (von Budget- bis zu eher höherpreisigen Konzepten bzw. Betreibern) zu konstatieren (€186 Mio.). Umfangreicher investiert wurde auch in München, wobei neben dem Excelsior Hotel in erster Linie Verkäufe im Serviced-Apartments-Sektor anzuführen sind (€131 Mio. ). Frankfurt (€ 95 Mio. ), Hamburg, Düsseldorf (jeweils ca. €37 Mio.) und Köln (€ 22 Mio. ) liegen dagegen unter der €100-Mio. – bzw. der € 50 Mio.-Marke.
Anreiz: Gute Performance
Erneut positive Signale senden ddie Performance-Kennziffern, wie unter anderem die Zahl der Gästeübernachtungen zeigt. In diesem Zusammenhang sind für fünf der sieben betrachteten Tourismusmetropolen konstante oder steigende Halbjahresdaten gegenüber 2025 zu melden.
Auch wenn das Transaktionsvolumen der ersten neun Monate 2026 einen anderen Eindruck vermittelt, sind die Perspektiven für den deutschen Hotel-Investmentmarkt durchaus gut. Vor allem die um 27 % gestiegene Dealanzahl gegenüber dem Vorjahreszeitraum markiert dabei auch assetklassenübergreifend eine Bestmarke im Vergleich mit den Top-Objektarten aus dem Büro-, Retail- und Logistik-Segment, sagt fasst Alexander Trobitz, der bei der Bank dafür zuständig ist.
Was überzeugen muss
Die Basis für eine lebhaftere Investmentdynamik bilden starke Gästezahlen und die sich in Konsequenz positiv entwickelnden wichtigen Key-Performance-Indikatoren zu Auslastungsquoten, ADR und Rev-PAR. Vor allem der prosperierende Inlandstourismus, der zum Halbjahr einen neuen Rekordwert bei den bundesweiten Gästeübernachtungszahlen registrierte, fällt hier ins Gewicht. Gleichwohl bleiben Investoren sehr selektiv in ihren Ankaufsentscheidungen. Betreiber, Konzept und Performance müssen überzeugen. Erst im zweiten Schritt fließen Standort, Markt und Objektqualität ins Pricing einer erfolgreichen Transaktion ein.
„Für das Gesamtjahr 2026 zeichnet sich ein bundesweites Hotel-Investmentvolumen von rund € 1,5 Mrd. ab. Die im Markt befindlichen Transaktionen – mehrere davon auch im Bereich der € 100-Mio.-Schwelle – lassen darauf schließen, dass die Abschlussdynamik im vierten Quartal noch einmal Fahrt aufnehmen und das Volumen vor allem durch Großabschlüsse noch einmal deutlich gehoben wird“, so Alexander Trobitz optimistisch.
Das Beitragsfoto, ein Symbolbild, zeigt das InterCity Hotel Leiden und ist aus dem Archiv